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    2018年5月份西安土地市场运行分析




        5月14日,西安市政府官网正式发布了《西安市土地储备条例(征求意见稿)》,该意见稿在西安市国土局网站同步发布。土储条例征求意见稿主要是从土地储备机构、土地储备管理机制、土地储备规划与计划上报机制和内容、储备土地类别、土地征收、收回与回购流程、土地供应、土地储备资金管理等方面提出一系列明确的规则要求;同时,提出用于商品住宅、商服、旅游、娱乐、工业等经营性项目的土地,必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让,商服、商品住宅用地采取拍卖的方式出让。

      这一条例的出台,无疑预示着西安市土拍将步入真正市场化运作,土地将实现“统一规划、统一收购、统一供应”,所有出让地块“一个渠道进水,一个池子蓄水、一个出口放水”,市场竞争将进一步加剧,拿地成本一路上扬,房价上涨成为必然趋势。

        一、供应情况

        5月,西安市高新天谷四路商住用地恢复出让,西咸土地供应市场热度较高。本月,高新天谷四路地块恢复出让,西咸供应12宗经营性用地。其中,以沣东新城为主,供应7宗,面积达735亩,征和六路两侧供应两宗优质商住用地,将于下月14日拍卖出让;沣西新城本月供应3宗纯住宅用地;秦汉新城和空港新城分别供应1宗商服用地。

        二、成交情况

        西安市内无土地成交,西咸底价成交2宗商服用地。本月西咸新区仅成交2宗商服用地,均为意向用地,分别位于沣西新城(楼面价430元/㎡)和空港新城(楼面价840元/㎡)。

        三、土地市场后市预判

        1.土储计划出台前 主城区继续断供。

        受制于前两月土储新政处于拟定商讨期,西安主城区自4月起连续两个月断供,预计在土储条例正式实施、年度土地储备计划出台前,西安市主城区土地将一直持续“0供应”状态。

      2.西咸、周边郊县及省内重点城市地市走热。

      大西安主流供地区域向西咸新区五大新城、西安市周边郊县和陕西省内重点市县聚集,高陵、临潼、鄠邑地市走热,以蓝田为代表的远郊县吸引了融创、碧桂园、绿城、合景泰富等品牌开发商入驻,未来以生态旅游、特色小镇和养老地产为主题的房地产项目将崭露头角并进入价值快速裂变期。

      以咸阳、宝鸡、渭南为代表的周边三四线城市吸引了众多品牌开发商纷纷落子,碧桂园、恒大已入驻多个省内城市,在西安市一房难求、土地急缺、摇号买房的状况下,周边县市楼市随之升温,价格在品牌房企的带动下,后期价格上涨空间极大。

      3.楼市迎密集调控期 未来需求端收紧调控政策的可能性大 市场整体向好难抑价格走高。

      5月,在约谈“12城”后,住建部重申调控力度不放松,成都、太原、海口等多地已升级调控政策,楼市再迎调控密集期,西安市未来从需求端收紧调控政策的可能性大,限价政策会进一步严厉,如若需求膨胀严重,周边郊县不乏出台购房需求控制政策的可能。然而,整体房地产市场的向好会进一步推升拿地成本。

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