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    西安商办土地禁转住宅 对市场影响多大?




    5月14日,西安发布了《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》,其中值得关注的突出点有二:一是“所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地”;二是规划或土地证明确的文化、教育、医疗和体育用地等各类文教配套用地,原则上不得变更为商品住宅或商业类用途。
    “五一”前,西安等12城被住建部约谈之后,有6个城市出台了限购加码政策,而西安冷不丁地出台了关于严格按照土地性质开发建设的通知,看上去西安当前“火热”的市场无直接关联,也与其它城市出台的很直接的“调控”不同。但为什么要出这样的措施呢?对市场到底有何影响?
    —— 壹 ——
    西安楼市“火”在何处?
    当前西安楼市的“火”,最主要的体现在住宅市场。“开盘即清”、多盘出现公证摇号选房,中签率在9-20%;房价依然在涨,国家统计局数据显示,4月份房价环比涨幅1.6%,为近几个月环比涨幅新高,等等。这一态势出现的原因主要是:买房人多,房源供应不足,供求关系短期失衡所致。
    此刻,出台通知限制各类性质土地转住宅用地,看上去并不能缓解住宅供应紧张的问题,或许还会导致住宅后续供应不足等问题,但是需要注意的是,2017年西安市公布看后续5年的土地供应总量为9万余亩,其中住宅用地约占一半,也就4万余亩,在可预见的时间里,西安住宅用地是相当充足的。
    2017年西安开启人口新增,取得显著效果。数据显示,2017年-2018年4月,西安引入新增人口接近50万。人口呈现净增长是好事,但担忧也由此产生,各类配套的完善,如教育、医疗、商业、体育等设施的不足和亟待加强。此时出台土地用途归位的通知,其根本目的是为了加强城市各类配套建设的完善和品质的提升,这是着眼中长期的考量。

    在已建成区加强生活配套的完善和提升,在新建城区注重商超配套招商。所以我们看到,在刚刚结束的第三届丝博会上,西安再次获得招商引资“大丰收”:537个项目招商引资13976.11亿(详见:《西安丝博会再获“大丰收”!》),大部分是各类产业项目之外,城市配套类的项目如总部基地、大型商超、健康养老、城市综合体等项目也不少。预计未来5年左右的时间,西安城市的配套会较之目前有较大的改变。

    —— 贰 ——

    西安商办市场开始升温

    西安商办市场的态势虽与住宅市场的“火爆”不能类比,但在政府大力招商,各类企业和商家纷纷进入的态势下,同时受住宅市场影响,西安各类商办物业销售量价回升,库存周期也逐步下降。

    来自美城机构的数据显示,2018年3月份,商业供应量呈现下滑之势,而销售市场却有所回升。西安商业新增供应面积6.87万㎡,环比下降64.86%,同比下降54.32%;销售面积5.78万㎡,环比上升22.20%;销售均价为25915元/㎡,同比上涨1.23%。

    2018年3月份西安市办公物业供应减少,成交价同比上涨。新增供应面积10.11万㎡,环比下降73.22%;办公销售面积9.63万㎡,成交均价11753元/㎡,同比上涨1.02%。

    2018年3月份,西安办公成交面积排名前三的区域为高新、曲江和经开,分别为3.56万㎡、1.95万㎡和1.94万㎡;价格方面,本月高新居于首位,为13281元/㎡,其次是曲江,价格为11905元/㎡。可以看出,高新的办公物业呈现量价齐升的态势。

    此次,各类非住宅用地禁转商业,一方面有加强城市配套建设的需要,另一方面也有利于在一定的时间内暂时减缓商办产品增量,为持续去库存赢得时间。西安商办物业库存量存在结构性的问题,从产品看,商铺、车库类总量较大;写字楼供应充足,公寓等供应不足,而办公自住皆宜的loft产品则相对更少。

    —— 叁 ——

    LOFT办公产品为何值得投选?

    西安主城区住宅限购后,不少人把眼光放到非限购区域,也有人把投资的方向放到写字楼、商铺和公寓。在商办物业投资上,整体看来,最受大家青睐的还属LOFT产品,买一层送一层,只花一层钱就能买两层,出租收双倍租金,绝对实惠,这也就解释了它为什么是大众首选的投资产品之一。

    LOFT产品销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍,买一层享两层,绝非平层可以媲美。LOFT办公空间如下特点:

    1、高层高、高空间、高利用率:许多LOFT空间层高一般在5、6米左右,远高于普通办公楼的层高,空间上的分隔和夹层处理,使建筑面积增加,提高了空间的利用率。

    2、创意化、个性化、企业文化:租用LOFT空间的多为创意产业类的企业,如广告公司、设计工作室等。LOFT可利用丰富的垂直空间,在下层的办公区上搭出复式的上层空间,并且用精致的楼梯连接上下层。这样的空间跳脱出普通平层办公室带来的空间枯燥感,也更契合一些需要自由创意的企业文化需求。

    3、易交流的敞开式空间:相比普通格子间要多出更多交流与沟通的自由空间。可以在开放办公空间中设立小型的半开放空间,配备小型的圆桌和坐椅用于会议;另一方面,茶水间等传统概念中的休闲空间在满足自身功能需求之外,也可承担起交流空间的职责。除此之外,健身房、娱乐室也可设立,在休息时间休闲放松身心。

    随着时代的不断进步,LOFT的设计理念将会更多的融入以创新为主的商务办公领域,空间模式种类也会变的多样化,后期将会有良好的发展趋势。未来对LOFT个性化空间的追求会愈演愈烈。大空间和随意自由的个性化生活将会被更多人所青睐。

    成熟多方位的附加配置将会更好的弥补企业发展上的一些短板,而LOFT这样的商务办公环境会让企业第一时间解决需求,更快速有效的让企业发展与成长。

    —— 肆 ——

    目前西安市场有哪些LOFT办公产品?

    目前,西安商办物业价值较高的区域是高新,其它各区主要看产业集中度和交通等条件较好的板块。涉及有loft产品的项目有万象国际中心、西安高新都市之窗、汉华城甜心广场等,作为具有高性价比优势的产品,所以持续销量节节攀升。

    在高新,目前超高层写字楼总量较为饱和,而商住两宜的公寓,尤其是投资者较为看好的loft产品相对紧缺。

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    日前传出消息,坤元TIME中心也将推出LOFT式办公产品:其22-25层为Loft办公间,总建面5900㎡;单层面积1478㎡,面积区间为80-198㎡,可根据需求自由组合,层高5.5米,超越市场平均水平。为打造硬品质,项目采用7部鸟巢专用通力品牌电梯,地面采用白色大理石地砖,加之高挑的层高、开阔的空间,为LOFT式办公创造了得天独厚的优势。

    坤元TIME中心位于太白南路与科技七路交汇处路西,一期与万达广场为邻,近享千家品牌商家资源;二期与锦业路毗邻,正大缤纷城举步可达;又临近电子商城,一站式消费齐全。

    项目A栋已作为建工集团的总部使用,在2018年年初已有3万余员工入驻。形成了以央企和国企为主的新型高端商务办公区域。

    除此之外,项目位于太白南路城市主干道,未来3、6、7、8四条地铁线簇拥之中,近距离享受绕城高速及三环,立体交通网让办公时效性更高。

    随着全面创新改革试验区、自主创新示范区、自由贸易试验区三个“国字号”工程集中落户,高新区第三次创业已经启动:围绕五大引领“科创大走廊”、“金融金三角”、“软件名城”、“西部硅谷”、“军民融合创新”;实施八个百亿级强基工程;打造八个千亿级产业集群;实现两个万亿级目标。

    未来高新的商办市场的需求可见一斑,而LOFT式办公产品则为中小微企业的发展提供了极具综合性价比的办公之选。

    —— 伍 ——

    西安楼市未来趋势

    综上所述,西安楼市未来趋势及相关产品的市场前景,预判如下:

    1、各类性质土地按照其性质和用途,不能擅自更改规划,而建设相应的产品,西安教育、文化、医疗、体育、养老等配套设施将会得到进一步加强,城市的休闲性、生活便利度、品质感等将进一步提高。

    2、住宅市场的“火爆”还将持续,住宅价格短期内依然处于上升通道中。解决短期结构性的供应不足、供需失衡问题,主要依靠加大供应力度来解决,除非针对需求端出台新的调控举措,否则短期内局面难以根本改观。

    3、在控制增量、有效去化存量的态势下,西安商办市场升温,优质产品迎来新的投选机会,如有潜力成为区域消费中心的商铺、产业集中度较高且交通方便的公寓、总价较低且理念较优的LOFT办公产品,如坤元TIME中心等。

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